6月18日，新津正式撤县设区。至今已有10日热度不减，甚至带火了楼市。
以城投中南智在云辰举例，作为首批次开工的新津站TOD的住宅项目，从亮相到取证不过1个月。项目首开推出套房源，开盘去化套，去化率约31%。而经过一个端午节的时间，房源基本售罄。
这或许源于新津撤县设区持续“洗脑”。撤县设区对区域楼市影响到底有多大？新津城市与楼市现状究竟如何？今天，让我们走进新津的城市与楼市分析。
01
区域宏观数据
GDP排名全市倒数第四
新津位于四川盆地西部、成都西南部，幅员面积平方公里，辖4街道4镇，户籍人口约31.88万。年，新津全年实现地区生产总值.72亿元，同比增长8.6%。如果拉通成都各区来对比，新津GDP表现并不突出。在成都22区（市）县-年GDP排名中，新津GDP都排在第19位，处于倒数第四，低于同为远郊的青白江、彭州、简阳、金堂和都江堰。02城市空间格局规划“一心三城五镇”新津版图就像一片“绿叶”，对外也自称“超级绿叶”城市，整体生态底子好，规划了“一心三城五镇”的城市空间格局。“一心”，即33平方公里的津津城市绿心；“三城”，即五津水韵城、岷江创新城和牧山健康城，分别建设亲水宜居的现代生活城区、产城融合的智慧产业新城和体现健康时尚生活方式的高品质城区；“五镇”，即在保存成都平原农耕文明腹地基础上，规划建设农博小镇、文博小镇、渔博小镇、花韵小镇、休闲小镇。此外，借着公园城市概念，新津在33平方公里的津津城市绿心内规划了“公园城市示范区”，面积16平方公里，着力打造新津新中心。公园城市示范区规划图03产业地理格局产业规划“两园一区”产业方面，新津规划了“两园一区”。“两园”即天府智能制造产业园、中国天府农业博览园，“一区”即成都梨花溪文化旅游区。天府智能制造产业园以“智能制造+”产业为主，天府农业博览园以“农博+”产业为主，梨花溪文化旅游区以“文旅+”产业为主。整体来看，新津目前产业规划主要偏农业+文旅和智能制造产业，生态文旅类所占版图更大，感觉有点像第二个“温江区”。04城市配套最不缺的是公园最大优势是地铁+TOD交通资源方面，作为远郊里首通地铁的区域之一，新津的公共交通有大优势。地铁10号线二期共10个站点，其中7个在新津，包含花源站（花源镇）、新津站（花源镇）、花桥站（花桥镇）、五津站（五津街道）、儒林路站（五津街道）、刘家碾站（新平镇）、新平站（新平镇），极大程度地覆盖了新津区域。此外，新津站作为片区级TOD站点，为全市首批启动的14个TOD示范站点之一。据了解，新津站TOD项目将站点周边米纳入一体化城市研究范围，将站点周边米纳入一体化城市设计范围，进行整体策划统筹开发、分期实施。一期项目拟于近期开工建设，预计年完工。对短期楼市影响而言，这可能是比撤县设区更大的利好。其余大部分涉及轨道交通的线路还处于规划阶段，是否能落地尚未可知。教育资源方面，已建成的有新津中学和新津中学外国语实验学校，在建的有成都龙江路小学新津校区、成都外国语学校天府校区和墨尔文国际学校，拟建的有石笋街小学新津校区、市机关第三幼儿园新津分园和博实乐国际学校。医疗资源方面，医院（二甲）、医院新津分院（二甲）医院（二乙），还有医院天府新区分院（三甲）和规划的新津站TOD医院。生态资源方面，有白鹤滩国家湿地公园、杨柳湖湿地公园、天府明珠公园、骑龙湖公园、百溪堰湿地公园等，可以说新津最不缺的就是公园。整体来看，新津以生态宜居为主，正好借着公园城市的概念顺势打造了公园城市示范区；配套方面，区域生态底子好，医院在积极引进，地铁和TOD是新津的最大优势。05区域房地产市场平均成交楼面价为远郊之首不少项目售价逼近中心城区接下来，我们从土地、新房和二手房来看看新津房地产市场。土地市场年至今新津出让了不少涉宅用地，吸引了不少品牌房企进驻，如保利、花样年、雅居乐、融创、新希望、东原、金融街、中洲控股等。区域土地成交楼面价多在-元/㎡区间，年新津涉宅用地平均成交楼面价在元/㎡左右，为远郊中最高。而新津的高光时刻停留在年，太行瑞宏创下的元/㎡楼面地价，至今无人打破。从出让地块位置来看，新津涉宅用地的出让主要集中在花源板块、老城板块和岷江新城板块。其中，花源板块和老城板块的普通宅地成交楼面价相对较高，毕竟一个是接壤成都中心城区的低密改善板块，一个是配套成熟的新津老城区。新房市场远郊新房产品成交价主要集中在-元/㎡，超过元/㎡的占比不高，约10%，而新津不少项目都超过了这个价。在撤县设区正式发布前，新津就已经有不少楼盘售价破万，尤其是花源板块的中高端住宅产品。在正式宣布撤县设区后，部分项目有轻微调价，各楼盘看房人数也有明显上涨。比如前文所说的新津站TOD旁边的城投中南智在云辰项目，开出的余套2T4户高层基本售罄，售价在1-1.4万元/㎡；价格堪比成都中心城区不少项目，却也比中心城区不少项目都卖得好。不得不说，趁着撤县划区的热度，新津楼市又火了一波。二手房市场新津的二手房源主要集中在花源板块和老城板块。其中，以品质居住为主的花源板块二手房价主要集中在1.1-1.4万元/㎡，与新房价格相差无几。而配套更成熟的老城板块，大部分二手房售价在0.8-1万元/㎡区间，高品质小区相对较少。有趣的是，据我们近期对新津二手房市场的监测，端午前新津二手房在售房源为套，端午后变为套；而成交方面，截至端午节前成交套，截至今天成交套。成交量明显少于在售房源的减少量，或有不少业主借着“撤县设区”的风，准备持货待沽。但如果拉通整个远郊市场来看，新津二手房市场并不算活跃，至少在成交方面，不如青白江、都江堰、彭州和简阳。整体来看，新津撤县设区对新房市场有一定促进作用，在土地市场和二手房市场方面表现暂不明显。06总结撤县设区本身是好事一桩，比如该区域在经济上可能获得更多的支持，在资源划分和产业布局上可能获得一些倾斜。但如果把撤县设区用来炒房可能就有些夸大了。一方面，撤县设区后并不一定就会获得更多更好的资源。新津除了农业型产业外，就是近些年来引进的智能制造产业。产业方面的引进目前主要依托天府新区的规划，而天府新区成都直管区本身都还在发展之中。另一方面，新津本身幅员面积较小，且大部分土地用于生态、文旅相关规划，其他产业（无论是产业形态还是数量）引进都相对有限。再放大点说，撤县划区往往是许多小县城发展到一定阶段的必经之路，最终目的是促进区域经济发展，提高城镇化率。毕竟目前我国城镇化率的持续提高仍是一个重要任务。目前，国内GDP前10的城市，已有7城“无县”，分别为上海、北京、广州、深圳、天津、苏州、武汉。除成都外，杭州尚余2县1市（县级市）、重庆尚余12县。从城市发展的趋势来说，未来，成都也并不排除“无县”的可能。所以，新津的撤县设区可能也不算多特别。总的来说，撤县设区的利好短期表现未必明显，长远来看也有一定不确定性。目前，克而瑞四川已建立克而瑞朋友群（B端客户群），购房交流群（C端客户群），群内不定期展开热点话题讨论，实时热点、资讯及各类报告分享，欢迎长按或扫描下方
